Om erachter te komen of het vastgoed wat je van plan bent om te kopen een goede investering is, is het slim om een rendementsberekening te maken. Wat neem je mee in deze berekening en hoe doe je zo een rendementsberekening?
Wat is een Rendementsberekening?
Een rendementsberekening in het vastgoed is een manier om te bepalen hoe winstgevend een investering in onroerend goed is. Deze berekening wordt gebruikt om het rendement op een investering te beoordelen en kan worden gebruikt om te bepalen of een vastgoedbelegging een goede investering is.
Welke Manieren Zijn Er?
Er zijn verschillende manieren om een rendementsberekening bij vastgoed uit te voeren in het vastgoed, maar de meest gebruikte methoden zijn:
Bruto huurrendement
Dit is de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de waarde van het onroerend goed. Dit geeft een ruwe schatting van het rendement van het onroerend goed, maar houdt geen rekening met eventuele kosten. De formule die je hiervoor gebruikt is als volgt:
((12 maanden x maandelijkse huurinkomsten) / prijs vastgoed) * 100% = jaarlijks brutorendement
Netto huurrendement
Dit is de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de totale kosten van het onroerend goed, inclusief kosten zoals belastingen, verzekeringen, onderhoud en reparaties. De formule die je hiervoor gebruikt is als volgt:
(((12 maanden x maandelijkse huurinkomsten) - belasting - verwachte kosten) / (prijs vastgoed + koopkosten)) * 100% = jaarlijks nettorendement
Cash-on-cash rendement
Dit is de verhouding tussen de jaarlijkse kasstroom (huurinkomsten minus alle kosten) en de initiële investering in het onroerend goed. Dit geeft een beter beeld van de verschillende kas in- en uitstromen tijdens de investering. De formule hiervoor is als volgt:
((12 maanden x maandelijkse netto cash inkomsten) / geïnvesteerd vermogen) * 100% = cash-on-cash rendement
Door een rendementsberekening uit te voeren, kunnen vastgoedinvesteerders bepalen welke investeringen de beste rendementen opleveren en welke investeringen moeten worden vermeden.
Cash-on-Cash versus Netto Rendement
Het cash-on-cash rendement is de meest realistische berekening, omdat je rekening houdt met alle kosten in de deler van de formule. Geïnvesteerd vermogen verwijst hier naar alle kosten bij de koop van het huis, inclusief koopkosten en een eventuele renovatie.
Bij de berekening van het rendement van vastgoed zul je dus het laagste rendement berekenen bij de berekening van de cash-on-cash en het hoogste rendement bij bruto huurrendement.
Tip: Kies ervoor om voordat je vastgoed als investering koopt, alle berekenen uit te voeren. Hierbij zie je goed het verschil tussen je bruto en cash-on-cash rendement en krijg je een goed beeld hoeveel rendement de extra kosten en investeringen kosten.
Rekenvoorbeeld Cash-on-cash Rendement
Met dit voorbeeld hoopt het Vastgoed Groentje een handje te helpen bij hoe je zelf deze berekening uit kunt voeren.
Casus: Stel dat je een appartement koopt voor €200.000 en je betaalt €20.000 aan de kosten van de transactie. Je hebt ook €10.000 aan renovatiekosten voordat je het appartement kunt verhuren. Je huurt het appartement voor €1.000 per maand, wat neerkomt op €12.000 per jaar. De jaarlijkse kosten voor belastingen, verzekeringen, onderhoud en reparaties bedragen €3.000.
Om het cash-on-cash rendement te berekenen, moeten we de jaarlijkse netto kasstroom berekenen, wat het totale huurinkomen minus alle kosten is. In dit geval is de jaarlijkse kasstroom: €12.000 - €3.000 = €9.000.
Vervolgens moeten we het cash-on-cash rendement berekenen, wat de jaarlijkse kasstroom deelt door de initiële investering. In dit geval is de initiële investering: €200.000 + €20.000 + €10.000 = €230.000. Dus het cash-on-cash rendement is: €9.000 / €230.000 = 0,039 of 3,9%.
Rekenvoorbeeld Bruto Huurrendement
Voor deze berekening wordt dezelfde casus gebruikt.
Om het bruto huurrendement te berekenen, delen we de jaarlijkse huurinkomsten door de waarde van het onroerend goed. In dit geval is de waarde van het onroerend goed: €200.000 + €20.000 = €220.000. Dus het bruto huurrendement is: €12.000 / €220.000 = 0,0545 of 5,45%.
Rekenvoorbeeld Netto Huurrendement
Ook voor de berekening van het netto huurrendement wordt dezelfde casus gebruikt.
Om het netto huurrendement te berekenen, delen we de jaarlijkse huurinkomsten minus de jaarlijkse kosten door de waarde van het onroerend goed. In dit geval is de jaarlijkse kasstroom: €12.000 - €3.000 = €9.000. Dus het netto huurrendement is: €9.000 / €220.000 = 0,0409 of 4,09%.
Wat zeggen deze Berekeningen?
Zoals je kunt zien hebben we een cash-on-cash rendement van 3,9%, een netto huurrendement van 4,09% en een bruto huurrendement van 5,45%.
Het meest realistische rendement wat je gaat halen is 3,9%, namelijk het cash-on-cash rendement. Deze berekening neemt namelijk alle verwachte kosten in acht. Als de kosten meevallen, kan je wel meer richting de 4% gaan, maar als het tegenvalt zou het rendement wel 3% of lager kunnen worden.
Het gemiddeld rendement op vastgoed verschilt van vastgoed categorie, timing en locatie. Als investeerder moet je zelf bepalen met welk rendement je akkoord gaat, en welke veiligheidsmarge je meeneemt. Bereken je bijvoorbeeld een cash-on-cash rendement van 1,5% en heb je de kosten vrij laag ingeschat? Dan kan het best tegenvallen en het rendement zelfs negatief worden. Bepaal zelf met welk rendement je akkoord gaat.
Huurrendement Zegt Niet Alles
Het is belangrijk om te onthouden dat deze rendementsberekeningen van vastgoed slechts een van de factoren is om te overwegen bij het investeren in vastgoed en dat er ook andere factoren zijn, zoals toekomstige waardeontwikkelingen en het risico op leegstand.
Leegstand
Om nog meer risico mee te nemen in de rendementsberekening kun je bijvoorbeeld een leegstand van 5% rekenen. Hierbij doe je het maandelijks inkomen x 0,95. Zo houd je rekening met een leegstand van de woning, 5% van de tijd.
Waardestijging
Ook is er een mogelijkheid om de waardegroei mee te nemen van vastgoed, als dit verwacht wordt. Verwacht je bijvoorbeeld dat de vastgoed waarde 2% stijgt per jaar? Neem dit mee in de teller door 2% van de verkoopprijs toe te voegen.
Begin je net met het beleggen in vastgoed? Probeer de meestgemaakte fouten te voorkomen door het lezen van dit blogartikel.
Wat Vind Jij van Deze Berekeningen?
Ik hoor graag of dit artikel je goed geholpen heeft en of je zelf nog ideeën hebt over hoe je een goede rendementsberekening kan maken op vastgoed.
Bij het Vastgoed Groentje helpen we elkaar door vragen te beantwoorden in de reacties en je kan zelfs je eigen blogs schrijven over onderwerpen waar jij veel van weet. Door samen te leren, kom je vele malen verder. Ik hoop je te zien in de reacties of bij een zelf geschreven blog ;).