In deze blog zullen we bespreken welk bedrag slim is om zelf bij te leggen bij het kopen van een huis. We gaan dan ook uit van een luxe positie, waarbij de minimale inleg van een huis kleiner is dan het totale budget wat jij in bezit hebt. Ben jij benieuwd? Lees dan verder!
Beginnen met een Voorbeeld
Stel jij hebt in totaal een cash vermogen van € 100.000,-, en wilt graag een huis kopen wat in totaal € 300.000,- waard is. Je hebt met jouw bank een gesprek gehad en bent op een maximale hypotheek van € 265.000,- uitgekomen. Dit zou betekenen dat jij minimaal € 35.000,- uit eigen zak zou moeten bijleggen om het huis te kopen.
Dit zijn alleen niet de enige kosten, er zijn ook altijd nog vaste kosten van overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, bankgarantiekosten en NHG kosten. Dit kan in totaal oplopen tot ongeveer € 9.000,-.
Daarnaast kunnen er ook nog optionele kosten worden gemaakt van bouwkundige keuring, makelaarskosten, de bankgarantie zelf en een starterslening. Dit kan in totaal zo een € 7.500,- bedragen.
Dit zou dus in totaal neerkomen op een totale som van € 51.500,- uit eigen zak.
Dit bedrag kan zelfs nog verhoogd worden door een overbieding van het huis, een verbouwing van het huis of bijvoorbeeld de aankoop van meubels.
Voor het gemak gaan we in deze blog uit van een totale kostenpost uit eigen zak van € 60.000,-. Dit zou dus betekenen, omdat er nog een totaalbedrag van € 40.000,- over is, dat het mogelijk is om een lagere hypotheek te nemen van € 225.000,-, waarbij je dus in de lange termijn minder rente hoeft te betalen dan over een grotere hypotheek.
Wat is Slimheid?
Maar wat is nu slim? Is het slim om de overgebleven € 40.000,- in het nieuwe huis te investeren, of is dit niet slim? We zullen kijken naar verschillende situaties binnen dit voorbeeld en hierop reflecteren.
1. Een Noodpotje
Wat ik mede heb geleerd uit het boek van Happy Ever After is dat iedereen een noodpotje nodig heeft, waarbij dit geld op veilige manier wordt bewaard zonder dit geld op een risicovolle manier te investeren.
De schrijver van Happy Ever After geeft aan dat dit noodpotje gelijk moet staan aan de kosten die je maakt per maand, met 3 - 6 maanden te vermenigvuldigen. Dus stel jij hebt kosten van € 2.000,- per maand, dan zou jouw noodpotje tussen de € 6.000,- en € 12.000,- moeten zijn. Of je een noodpotje van 3 of 6 maanden neemt is gebaseerd op je eigen risicotolerantie.
Daarnaast is het ook belangrijk om na te gaan wat voor risico jij nu al neemt in je leven. Ben jij bijvoorbeeld volledig afhankelijk van 1 inkomstenbron uit je eigen bedrijf als ZZP'er?
Dan zal jij als je ziek bent en 2 maanden niet kunt werken, geen inkomsten genereren en neem je dus meer risico dan iemand die werkt voor een baas.
Ga voor jezelf na wat jij een fijn budget vindt om als noodpotje op te sparen, waarbij jij zeker weet dat jij je veilig voelt als er iets gebeurt in je leven waarbij je inkomen een stuk verlaagd zal worden.
Voor het gemak gaan we nu uit van een Noodpotje van € 10.000,-, waarbij er dus nog een bedrag van € 30.000,- over is om eventueel te investeren in het huis of een andere bron.
2. Het Risico van Weinig Spreiding
Wat sommigen misschien niet begrijpen is dat een huis kopen ook een risico is, en dit niet altijd een 'zekere' goede investering is.
Tijdens mijn colleges op school van het vak 'Household Finance' ben ik er achtergekomen dat vele mensen het grootste deel van hun geld investeren in vastgoed, vaak wel 90% van hun totale vermogen. Dit geeft een groot risico, omdat een huis met een beetje ongeluk misschien wel 20% in waarde kan verliezen.
Dit zou dus betekenen dat door 1 investering, jouw totale vermogen met 18% verlaagd wordt, door de vermindering in waarde van jouw woning.
Als jij inplaats van 90% van je totale vermogen, 50% van je totale vermogen in je woning had gestopt, was je totale vermogen 'maar' met 10% verlaagd. Dit is bijna twee keer zo weinig!
Het gevaar van het kopen van een woning is dat je vaak direct slecht gespreid bent met jouw vermogen, omdat een woning nou eenmaal erg duur is. Omdat we het in deze blog hebben over een luxe positie, waarbij jij de mogelijkheid hebt om een deel ergens anders in te investeren, is dat met de kijk op risicospreiding zeker een goed plan.
Voorbeelden waarin je de overgebleven € 30.000,- in zou kunnen stoppen zijn bijvoorbeeld ETF's, aandelen, mutual funds, obligaties, goud en alternatieve investeringen (zoals kunst of Nike schoenen). Om je risico zo veel mogelijk te spreiden zou een mix van deze alternatieven het beste zijn.
Lees van te voren wel goed in wat bij jou past, en begin desnoods met een klein bedrag om mee te leren investeren voordat je grotere bedragen gebruikt!
3. De Mogelijke Rendementen
Een ander belangrijk punt waar rekening gehouden mee moet worden is de vraag wat de 'opportunity costs' zijn van verschillende scenario's. Opportunity costs zijn de opbrengsten die je misloopt door een bepaalde keuze te maken. Hieronder zullen we verschillende situaties uitschrijven:
Situatie 1: Je steekt de overige € 30.000,- in het huis, waarbij je jouw hypotheek verlaagd met € 30.000,-. De hypotheekrente is 3% per jaar, waarbij je nu dus per jaar € 30.000,- x 3% = € 900,- bespaart.
Situatie 2: Je steekt € 15.000,- van het overige budget in het huis, waarbij er € 450,- aan rente wordt bespaard elk jaar. En de andere overige € 15.000,- steek je in 1 ETF met een gemiddeld rendement van 8%. Dit leidt tot een gemiddeld rendement van € 1.200,- per jaar.
(Let op: in deze situatie is de compound interest niet meegenomen!)
Situatie 3: Je besluit om de overige € 30.000,- gelijkwaardig te investeren in 3 verschillende ETF's, met elk een gemiddeld rendement per jaar van 6%, 8% en 10%. Dit levert een waardeverhoging op per jaar van € 30.000,- x 0,08 = € 2.400,-. (Let op: in deze situatie is de compound interest niet meegenomen!)
Als er wordt gekeken naar de drie bovenstaande situaties, is de meest winstgevende keuze situatie 3. Houd er wel rekening mee dat in situatie 1 het risico van het rendement van € 900,- per jaar 0 is, terwijl in situatie 2 en 3 er wel een risico aan het rendement verbonden is.
Wel is situatie 1 ook niet geheel zonder risico, omdat in deze situatie bijna al het vermogen is geïnvesteerd in 1 woning, wat zoals uitgelegd in punt 2, ook een groot risico kan zijn.
Persoonlijk zou ik kiezen voor situatie 2 of 3, waarbij ik in situatie 2 de investering van € 15.000,- in verschillende ETF's zou investeren in plaats van 1 ETF. Dit zou ik doen om het risico te verkleinen door middel van spreiding.
Bij het volgende punt zullen we nagaan wat jouw risicoprofiel is en zul je beter een keuze kunnen maken welk scenario het beste bij jouw past.
4. Wat is jouw risicoprofiel?
Wat erg belangrijk is bij een keuze maken van wat je zal doen met het overige budget, is om te kijken naar jouw risicoprofiel.
Weet jij van jezelf dat jij er niet mee kan omgaan als jouw geïnvesteerde vermogen in aandelen in 1 week 5% zakken door een correctie op de beurs?
Misschien is het dan een beter idee om je geld te investeren in de woning, of door je geld te laten beheren door een mutual fund.
Slaap jij veel beter door al je geld in het huis te hebben zitten en niet in goud te hebben geïnvesteerd? Kies er dan voor om de hypotheek te verlagen en al het geld in je woning te steken. In dit geval is een goede nachtrust belangrijker, dan mogelijk meer rendement.
Conclusie
Al met al zijn er verschillende aspecten waar rekening mee gehouden moet worden met het kiezen waarbij jij je geld in investeert.
Ik hoop dat je veel hebt kunnen leren van deze blog en ik ben benieuwd wat jouw gedachtes zijn over deze adviezen!