Wanneer men het heeft over investeren en vermogensopbouw, zijn er vaak 2 groepen: vastgoedinvesteerders en aandeelhouders. De een zweert bij vastgoed, terwijl de ander een goed vermogen heeft opgebouwd via aandelen. Wat zijn de verschillen en wat past het beste bij jou?
Je hoeft niet te kiezen
Ten eerste is het belangrijk om aan te kaarten dat je niet per se het één of het ander moet kiezen. Diversificatie is juist goed bij een portfolio, dus als beide investeringen bij je passen, is het voor het diviresificatierisico beter om in beiden te investeren. Dit artikel zal beide investeringsopties vergelijken en nagaan wat de karakteristieken zijn van investeren in vastgoed en investeren in aandelen.
Karakteristieken van investeren in Vastgoed
Als eerst zullen we uitgebreid de karakteristieken van investeren in vastgoed met je bespreken.
Hoge initiële investering
Investeren in vastgoed vereist meestal een aanzienlijke initiële investering, vaak meer dan wat nodig is voor andere soorten investeringen zoals aandelen of obligaties. Er zijn ook goedkopere budget opties om te investeren in vastgoed, maar op de 'normale' weg een woning kopen om te verhuren, kost minimaal een paar ton. Ook door middel van de budget opties, ben je minimaal € 10.000,- kwijt om te investeren, terwijl je bij aandelen al vanaf € 50,- kunt beginnen.
Lage liquiditeit
Een lage liquiditeit houdt in dat je niet zomaar je geld kunt 'verzilveren'. Wanneer je bijvoorbeeld een woning die je verhuurt wilt verkopen, kunnen hier maanden of zelfs jaren overheen gaan (ook door rechten van de huurder). Als je dus besluit om in vastgoed te investeren, moet je er rekening mee houden dat je het geld niet kunt gebruiken voor andere kosten of investeringen in de komende tijd.
Minder (merkbare) volatiliteit
Misschien heb je het gemerkt bij een eigen woning, maar vaak verkoop je die pas na ongeveer 10 jaar en heb je ineens tienduizenden euro's winst. Dit lijkt dan een stabiele investering geweest, maar stiekem is de waarde van woningen ook erg volatiel, alleen is dit minder aanwezig. Net als de aandelen markt, gaat de waarde van huizen op en neer, alleen merk je hier veel minder van, omdat de waarde van je woning niet elke dag wordt gegeven. Het fijne hiervan is dat je hierdoor weinig meekrijgt van de ruis en alleen het belangrijke getal meekrijgt: de prijs van de verkoop.
Vast inkomen
Vastgoedinvesteringen kunnen een stabiele cash flow genereren door huurinkomsten, mits het onroerend goed verhuurd wordt. Dit kan een aanvullend inkomen opleveren of een passief inkomen voor beleggers. Vastgoed wordt vaak gezien als een erg stabiel inkomen, omdat maandelijks hetzelfde bedrag wordt overgemaakt. Dit zorgt voor een fijn pensioen, of een fijn inkomen om meer vrije tijd mee terug te kopen.
Tijdrovend beheer
Het beheer van vastgoed kan erg tijdrovend zijn. Het is daarom belangrijk, als je dit zelf doet, dat je je huurders goed behandeld. Het kan uren per week kosten om huurders woningen te helpen. Sommigen kiezen er dan ook voor om een vastgoedbeheerder in te huren. Dit kost een deel van je rendement, maar zorgt ook voor veel vrijheid en rust.
Het Hefboomeffect
Door middel van het hefboomeffect, kan een vastgoed investering een best hoog gemiddeld rendement leveren. Het hefboomeffect zorgt er namelijk voor dat je minder eigen vermogen in een woning hebt, maar nog wel hetzelfde rendement behaald waarbij je alleen de rentekosten nog moet betalen. Het gemiddeld rendement kan dan wel oplopen tot 10% per jaar.
De Risico's van Vastgoed
Net zoals elke investering, neemt ook een vastgoed investering risico's met zich mee.
Leegstand
Wanneer je bijvoorbeeld in 1 woning investeert, maar deze niet verhuurd wordt voor 3 maanden, heb je ook 3 maanden geen inkomsten en mogelijk wel hypotheekkosten als je vreemd vermogen leent. Let dus altijd op dat je leegstand zou kunnen permitteren en dat je niet verplicht bent tot verkoop van de woning voor een mogelijk slechte prijs.
Lastige huurders
Door vastgoed te verhuren heb je te maken met huurders. Het is belangrijk dat je ze goed behandeld, want huurders kunnen voor erg veel problemen zorgen. Er zijn zelfs vastgoedeigenaars die slapeloze nachten hebben van problemen met huurders, dus probeer dit voor te zijn door ze serieus te nemen of huur een goede vastgoedbeheerder in.
Onverwachte kosten
Het kan zijn dat een woning tegenvalt en er veel kosten moeten worden gemaakt voordat het klaar is voor verhuur. Als je pech hebt, kan dit zelfs oplopen tot tienduizenden euro's. Houd dus rekening met de koop en verhuur van een vastgoed woning, dat niet alles volgens plan loopt en dat er mogelijk onverwachte kosten gemaakt zullen moeten worden. Houdt altijd een potje vrij voor dit soort kosten. Maak van te voren een rendementsberekening en neem onverwachte kosten mee.
Moeilijker diversificeren
Vastgoed is al erg duur, dus het is moeilijk om daarnaast meerdere verschillende soorten vastgoed te kopen om te diversificeren. voor goede diversificatie in vastgoed heb je minimaal een paar miljoen euro nodig. Mede hierom, zijn vastgoed eigenaren vaak niet erg gediversificeerd in het vastgoed. Risico's hiervan zijn wel dat de gehele waarde van je vastgoed portfolio een klap krijgt, wanneer een woning minder waard wordt. Lees hier meer over het diversificatie risico bij vastgoed.
De Karakteristieken van Aandelen
Om een goede keuze te maken, zullen we ook kijken naar de belangrijkste karakteristieken van aandelen.
Lage initiële investering
Bij aandelen is het al mogelijk om vanaf € 50,- of zelfs minder te investeren. Dit maakt het mogelijk voor iedereen om te investeren in aandelen en het is niet alleen voor de rijken. Kom je dus pas net kijken in de wereld van investeren? Dan kunnen aandelen en/of ETF's een goede optie zijn om te beginnen en vermogen op te bouwen voor mogelijke vastgoedinvesteringen ;).
Hoge liquiditeit
Aandelen kun je elk moment kopen en weer verkopen. Dit is aan de ene kant een fijn idee, maar kan ook in je tegendeel gaan werken. Het is namelijk bijna nooit een goed idee om na een flinke daling in paniek je aandelen te verkopen, want de geschiedenis leert dat de markt vaak stijgt (behalve mogelijk bij losse aandelen). Wel betekent deze hoge liquiditeit dat je altijd kan verkopen, ook bij noodsituaties.
Meer (merkbare) volatiliteit
Je kunt elke minuut bekijken wat de prijs is van een bepaald aandeel. Dit is een voordeel, omdat je dus elk moment weet wat je portfolio waard is, maar kan ook een nadeel zijn door onnodige stress die je ervan krijgt. Bij vastgoed is de prijs niet elke minuut zichtbaar en geeft het dus meer rust.
Mogelijkheid tot vast inkomen
Ook bij aandelen is er een mogelijkheid tot een vast inkomen door middel van dividend. Bepaalde aandelen staan erom bekend dat ze al tientallen jaren dividend uit keren, zoals Coca Cola. Net als met vastgoed is er dus een mogelijkheid to een vast inkomen. Wel ligt dit percentage vaak lager dan bij vastgoed, 3% dividend per jaar is al redelijk hoog bij aandelen.
Kost weinig tijd
Een bekende strategie van aandelen is elke maand ETF's bijkopen. Deze strategie kost hooguit een halfuurtje per maand, met een paar uur voor onderzoek van de ETF's. De winsten die je ermee kunt halen zijn enorm op de lange termijn, terwijl het je bijna geen extra tijd hoeft te kosten. Dit is een groot voordeel van het investeren in aandelen.
Makkelijke diversificatie mogelijkheid
Zoals gezegd is het mogelijk om al vanaf een paar tientjes te investeren in aandelen of ETF's. Ook is het mogelijk om je portfolio te diversifiëren vanaf deze instapprijs. Als jij bijvoorbeeld besluit elke maand de S&P500 in te kopen voor € 70,- per aandeel, investeer je in 500 bedrijven tegelijkertijd in allerlei verschillende sectoren. Dit verlaagt het diversificatie risico.
De Risico's van Aandelen
Ook het investeren in aandelen kent risico's.
Mogelijke paniekverkopen
Door de hoge liquiditeit, is het mogelijk om uit paniek aandelen te verkopen als er -30% staat op je scherm. Je verwacht mogelijk dat dit nooit meer goed komt, terwijl dit vaak niet het geval hoeft te zijn. Dit komt meer voor bij aandelen dan bij vastgoed, omdat het bij vastgoed niet makkelijk is om er vanaf te komen en het vaak maanden duurt.
Impulsaankopen
Ook is het gemakkelijker om impulsaankopen te doen bij aandelen dan bij vastgoed. Binnen 5 minuten kun jij al duizenden euro's hebben geïnvesteerd in een aandeel. Doe goed onderzoek van te voren en investeer nooit meer dan 10% van je portfolio in hetzelfde bedrijf, tenzij je écht goed weet wat je aan het doen bent.
Je kent het bedrijf niet door en door
Als investeerder heb je toegang tot alle jaar- en kwartaal rapporten, maar alsnog zal je een fraude geval niet kunnen voorspellen. Het kan dus zijn dat je denkt in een pareltje te investeren, maar het bedrijf toch slecht in het nieuws komt en je aandeel flink daalt. Dit is een groot nadeel van het investeren in aandelen.
Vastgoed versus Aandelen
Hieronder een kort overzicht van de punten die we net uitgebreid besproken hebben. Op deze manier kan je gemakkelijker de overeenkomsten en verschillen vergelijken tussen het investeren in vastgoed en aandelen.
Investeren in Vastgoed | Investeren in Aandelen |
Hoge initiële investering | Lage initiële investering |
Lage liquiditeit | Hoge liquiditeit |
Minder volatiliteit | Meer volatiliteit |
Vast inkomen | Mogelijkheid tot vast inkomen |
Tijdrovend beheer | Kost weinig tijd |
Het hefboomeffect | Makkelijke diversificatie mogelijkheid |
Risico's: | Risico's: |
Leegstand | Paniekverkopen |
Lastige huurders | Impulsaankopen |
Onverwachte kosten | Je kent het bedrijf niet door en door |
Moeilijk diversificeren | |
Wat past bij jou?
Nogmaals: je hoeft niet te kiezen tussen vastgoed en aandelen, allebei is ook zeker een mogelijkheid. Als het maar bij je past en je achter je keuze staat.
Vastgoed en aandelen hebben beiden verschillende karakteristieken die bij je moeten passen als investeerder. Weet je van jezelf dat je gevoelig bent voor rode cijfers en mogelijk al je aandelen zal verkopen in een impuls? Dan is vastgoed mogelijk meer voor je weggelegd. Heb je geen zin om gebeld te worden door huurders over een kapotte douchekraan en wil je liever maandelijks een halfuurtje zitten om aandelen te kopen? Dan is aandelen mogelijk meer voor je weggelegd.
Schrijf voor jezelf op wat voor jou voor- en nadelen zijn voor vastgoed investeren en aandelen kopen en schrijf ook mogelijke oplossingen op voor de nadelen. Passief vastgoed beleggen is bijvoorbeeld al mogelijk door een vastgoedbeheerder of door REIT's in vastgoed.
Heeft dit artikel je verder geholpen?
Ik hoop dat we je een goed beeld hebben gegeven over de karakteristieken en risico's van investeren in vastgoed en aandelen.
Bij het Vastgoed Groentje helpen we elkaar door vragen te beantwoorden in de reacties en je kan zelfs je eigen blogs schrijven over onderwerpen waar jij veel van weet. Door samen te leren, kom je vele malen verder. Ik hoop je te zien in de reacties of bij een zelf geschreven blog ;).