Investeren in vastgoed, dat is interessant. Maar hoe ga je dit vastgoed financiëren? Is het slim om 100% eigen geld te stoppen in vastgoed? Of is het slimmer om een lening te verkrijgen om vastgoed mee te kopen?
In deze blog zal ik jou rekenvoorbeelden geven en laten zien waarom het in sommige situaties wél handig om om veel geld te lenen met vastgoed investeringen en in sommige situaties niet.
Algemeen
Ik wil graag duidelijk maken dat het een luxe positie is om vastgoed te kunnen kopen zonder geleend geld. Er zijn maar weinig mensen die dit kunnen betalen en daar ben ik me zeker bewust van.
Wel is het slim om hierbij te noemen dat dit een erg theoretisch concept is en het meestal meer ingewikkeld in elkaar zit dan we hier in deze blog bespreken. Een voorbeeld is dat een huishouden misschien wel 30 jaar in een huis wonen en dan de schuld al afbetaald is. In deze blog gaan we niet uit van afbetalingen en gaan we puur uit van de originele staat van de schuld.
Ik zal in deze blog verschillende voorbeelden laten zien waarbij het hefboomeffect van een lening ook duidelijk zichtbaar zal zijn. In het kort zal ik nu uitleggen wat het hefboomeffect in vastgoed inhoud, maar later zal dit nog duidelijker worden met de voorbeelden.
Het hefboomeffect is een versterkend effect door het aangaan van vreemd vermogen. Als jij bijvoorbeeld een schilderij koopt van € 500,-, waarbij je € 300,- hebt geleend van je ouders en zelf € 200,- hebt ingelegd. Stel jij verkoopt dit schilderij voor € 700,-, met dus een nettowinst van € 200,-. Dan heb jij een winst op eigen inleg van € 200,-/ € 200,- = 100% (nettowinst/equity).
Stel jij had geen geld geleend, dan had je 'maar' een Return on equity van € 200,- / € 500,- = 40%.
In dit voorbeeld zorgt het hefboomeffect dus voor 2,5 keer zoveel Return on Equity!
Wel kan dit ook je tegenwerken als jij bijvoorbeeld het schilderij verkoopt voor maar € 300,- in plaats van € 700,-. Dit zorgt met geleend geld voor een verlies van 100% van je inleg, waarbij het met eigen geld 'maar' een verlies is van 40% van je eigen inleg.
Opnieuw zorgt dit voorbeeld dus voor een hefboomeffect van 2,5 keer zo groot!
Meer risico
Vastgoed investeren met geleend geld zorgt voor een groter risico, maar kan ook zorgen voor hogere rendementen door middel van het hefboomeffect.
Waarom zorgt investeren in vastgoed met geleend geld voor een groter risico?
De reden hiervoor is, omdat door het hefboomeffect mogelijke verliezen op je vastgoed worden versterkt zoals te zien was in het kleine hefboomeffect voorbeeld.
Als jij € 30.000,- eigen geld hebt geïnvesteerd in jouw huis en jouw huis minder waard wordt met € 50.000,-, heb je dus een flink verlies van € 20.000,-.
Rekenvoorbeeld
Om alles iets duidelijker weer te geven zal ik gebruik maken van een rekenvoorbeeld. In dit voorbeeld zijn er een aantal algemene assumpties:
In alle situaties is er sprake van een eigen vermogen van € 1,2 miljoen.
Er wordt niet gekeken naar huurinkomsten, alleen maar naar de waardeverandering van de woningen.
De inhoud van de tabel betreft de waarde van het Eigen Vermogen.
Situatie 1:
In deze situatie heeft de persoon in totaal 3 woningen gekocht van elk een waarde van € 400.000,-.
De persoon heeft 100% Eigen vermogen ingelegd.
Situatie 2:
In deze situatie heeft de persoon in totaal 6 woningen gekocht van elk een waarde van € 400.000,-.
De persoon heeft 50% Eigen vermogen ingelegd, en 50% geleend van de bank.
Situatie 3:
In deze situatie heeft de persoon in totaal 30 woningen gekocht van elk een waarde van € 400.000,-.
De persoon heeft 10% Eigen vermogen ingelegd, en 90% geleend van de bank.
Kans 1: de waarde van de huizen dalen met 20%.
Kans 2: de waarde van de huizen blijven gelijk.
Kans 3: de waarde van de huizen stijgen met 20%.
Tabel
Hieronder wordt de tabel weergegeven met alle mogelijk combinaties tussen de 3 situaties en de 3 kansen.
Resultaat Eigen Vermogen | Situatie 1 | Situatie 2 | Situatie 3 |
Kans 1 (-20%) | € 960.000,- | € 720.000,- | - €1.200.000,- |
Kans 2 (0%) | € 1.200.000,- | € 1.200.000,- | € 1.200.000,- |
Kans 3 (+20%) | €1.440.000,- | € 1.680.000,- | € 3.600.000,- |
Zoals je kunt zien zit er een groot verschil in volatiliteit tussen de 3 situaties. In situatie 1 heb je met een waardevermindering van 20% van de huizen, alsnog een eigen vermogen van € 960.000,-. In situatie 3 daarentegen, is je Eigen vermogen met een waardevermindering van 20% gezakt met € 2,4 miljoen. Je eigen vermogen is in dit geval € 1,2 miljoen negatief!
Wel is de up-side van situatie 3 ook vele malen groter dan bij situatie 1 en situatie 2. Bij een waardestijging van 20% is het eigen vermogen verhoogd met €2,4 miljoen. Waarbij in situatie 1 het eigen vermogen is gestegen met € 240.000,-.
Wat kun jij hiervan leren als vastgoedinvesteerder?
Dit voorbeeld heeft je laten zien dat investeren met geleend geld voor een grotere up-side kan zorgen, maar ook zeker voor een grotere down-side!
Hoe meer geleend geld, hoe meer risico je neemt voor mogelijk een groter rendement.
Ga dus voor jezelf na hoeveel risico jij bereid bent om te nemen en vul desnoods zo een zelfde tabel in voor jouw situatie en verschillende leningen. Kies de situatie waarbij jij je het meest fijn voelt.
Conclusie
Ik hoop dat jij veel hebt geleerd van deze blog en ik ben benieuwd wat jouw eigen bevindingen en meningen zijn over vastgoed beleggen met geleend geld. Laat het weten in de reacties!