Tijdens mijn Master Real Estate, leer ik over de belangrijkste theorieën die gebruikt worden in de vastgoedwereld. De meest gebruikte én meest populaire theorie is: 'The Ricardian Model'. Hoe werkt deze theorie en hoe kun je deze gebruiken voor je eigen vastgoedinvesteringen?
Wat is het Ricardian Model?
Het Ricardian model is een theorie ondervonden door David Ricardo in de 18e eeuw die helpt om de waarde van een stuk land te bepalen. Deze theorie is zó populair, dat het nog steeds wordt gebruikt om huizen, kantoren, retail en stukken land mee te waarderen.
Het Ricardian model maakt gebruikt van 2 onderdelen: vraag en aanbod. Het equilibrium van deze 2 lijnen geeft de waarde van de rente van het stuk land op de verticale as. Alleen bij verandering van de vraag verandert de prijs in het Ricardian model, omdat het aanbod gefixeerd is in deze theorie (deze lijn blijft dus op dezelfde plek staan).
Wat leert het Ricardian Model ons?
Het populaire Ricardian model laat ons zien dat de waarde van een stuk land, gelinkt is aan de vraag van een stuk land. Deze vraag wordt vervolgens weer bepaald door de vraag van wat het land kan produceren: maïs. Binnen het Ricardian model is er namelijk de assumptie dat er maar 1 functie is van het land om zo het model te versimpelen. Omdat dit een eeuwenoud model is, werd de functie maïsproductie gelinkt aan het Ricardian model.
Volgens het Ricardian model is het dan ook als volgt: 'de prijs van maïs, bepaalt de waarde van het land.' Als maïs ipv voor 5 euro per vierkante meter kan worden verkocht voor 10 euro per vierkante meter, zal de waarde van het land ook verdubbelen, omdat de koper ook precies 2 keer zoveel waarde haalt uit maïsproductie dan voorheen. Zo ook: Als de maïsprijs van 5 euro naar 2,50 euro per vierkante meter gaat, zal de waarde van het land halveren.
Wat zijn de assumpties van het Ricardian Model?
één functie van het land
Zoals elk model, heeft ook het Ricardian model een paar assumpties om tot deze conclusies te komen. De eerste, die we al kort hebben besproken, is dat het land maar 1 functie heeft volgens het Ricardian model, namelijk maïs produceren. De prijs wordt bepaald door de waarde van de maïs, omdat er geen andere functies zijn van het land.
gefixeerd aanbod
Een andere belangrijke assumptie van het Ricardian model is dat het aanbod van het land gefixeerd is. Je kunt volgens het model het stuk land niet uitbreiden of verkleinen en er is een vaste hoeveelheid aan land voor maïsproductie. Dit houdt dus ook in, omdat de waarde van het land wordt bepaald door het snijpunt van vraag en aanbod, dat alleen de verandering in vraag de prijs doet veranderen.
huur = geen productiekost
De laatste (verstopte) assumptie is dat de huurprijs niet wordt gezien als een kost van de productie van maïs. Omdat het stuk land maar 1 functie heeft, namelijk maïs produceren, wordt de huur niet gezien als een productiekost omdat er geen andere 'opportunity' kosten zijn. Het is de enige functie van het land en dus moeten deze kosten gemaakt worden.
Hoe kun je het Ricardian Model gebruiken?
Het Ricardian model wordt nog steeds veel gebruikt in het dagelijks leven binnen vastgoedinvesteringen. Vastgoed investeerders gebruiken het Ricardian model door naar de vraag te kijken van de functie van een stuk land, bijvoorbeeld tomaten produceren en bepalen zo de waarde van het stuk land. Is de prijs van tomaten op dit moment hoog? Dan nemen vastgoed investeerders dit mee in de berekening van de waarde van het stuk land.
Op deze manier kan ook jij gebruik maken van het Ricardian model. Is de vraag naar kantoren bijvoorbeeld hoog? Dan is de waarde van het stuk land volgens het Ricardian model ook hoger. Waar wél op gelet moet worden is dat het Ricardian model ook bepaalde tekortkomingen heeft, die soms uit het oog verloren worden.
Tekortkomingen van het Ricardian Model
Het Ricardian model is een ouderwets model (uit de 18e eeuw) waarbij de wereld er heel anders uitzag dan hoe het er nu uitziet. Op dit moment hebben we een enorm moderne wereld in vergelijking met de 18e eeuw en zijn er vaak meerdere functies per stuk land. De vastgoedwereld vergeet soms dat het Ricardian model eigenlijk van toepassing is waarbij het stuk land maar 1 functie heeft, maïs produceren. Als jij als boer bijvoorbeeld bereid bent om ook wijn te produceren als deze prijs hoger ligt dan die van maïs, is het Ricardian model al niet meer te gebruiken.
Tip: Kijk naar het neoklassieke model om land te waarderen voor een stuk land met 2 functies ipv 1!
Daarnaast rekent het Ricardian model op een vaste hoeveelheid aan aanbod, wat niet de werkelijkheid is van de wereld. Wat we vaak in het echte leven zien is dat het aanbod van een bepaalde functie van land verhoogd, als de vraag hoog is. Een voorbeeld: kantoren worden omgebouwd tot woningen, omdat er een hogere vraag is naar woningen dan naar kantoren.
Houd er dus rekening mee bij het gebruiken van het Ricardian model (of überhaupt modellen in het algemeen), dat er altijd haken en ogen aanzitten. Een model is nooit perfect en kan niet de toekomst voorspellen, maar het kan wel een handig hulpmiddel zijn.
Heb jij wel eens van dit model gehoord?
Snap je nu goed hoe het model in elkaar zit en hoe het in zijn werk gaat? Heb jij wel eens gebruik gemaakt van het Ricardian model? Ik ben benieuwd waarvoor jij het Ricardian model van plan bent te gebruiken: een waarde bepalen van een vastgoed object, een schoolproject of voor je werk? Laat het achter in de reacties en zo kunnen we van elkaar leren :).
Voor meer blogs over vastgoed kun je hier terecht! ;)